Rückabwicklung der Grunderwerbssteuer: Was Sie wissen müssen

Aktualisiert am von Ömer Bekar

Infos zu Rückabwicklung Grunderwerbssteuer
Bei der Rückabwicklung eines Immobilienkaufs entfällt auch die Grunderwerbssteuer.

Für den Fiskus ist ein Immobilienkauf so transparent wie kaum ein anderes Geschäft. Das Finanzamt bekommt eine Kopie vom Kaufvertrag und der Notar übermittelt alle Vereinbarungen, die mit dem Immobilienkauf zusammenhängen. Dadurch kann die Grunderwerbssteuer entsprechend schnell festgesetzt werden. Und erst wenn diese Abgabe bezahlt ist, wird im Grundbuch eingetragen, dass es einen Eigentümerwechsel gab. Doch in gewissen Fällen bleibt ein Immobilienkauf steuerfrei. Und bei einer Rückabwicklung bekommen Sie die Grunderwerbssteuer unter Umständen wieder.

Wenn Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, kommen verschiedene Ausgaben auf Sie zu. Dazu gehören zum Beispiel der Kaufpreis der Immobilie, die Notarkosten, die Gebühren vom Grundbuchamt und eventuell die Provision für den Makler.

Ein weiterer, recht großer Posten auf der Rechnung ist die Grunderwerbssteuer. Nur: Wann wird sie fällig? Wie hoch ist die Abgabe? Und was wird bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrags aus der bezahlten Grunderwerbssteuer? Das und mehr klären wir in diesem Beitrag!

Worauf erhebt der Fiskus die Grunderwerbssteuer?

Die Grunderwerbssteuer wird grundsätzlich immer dann fällig, wenn Sie ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung kaufen. Gleiches gilt, wenn Sie ein Haus erwerben oder selbst bauen.

Die Steuer bezieht sich aber nur auf die Immobilie. Bewegliche Gegenstände fallen nicht unter die Steuerpflicht. Kaufen Sie zum Beispiel ein Haus, das mit einer hochwertigen Küche ausgestattet ist, oder übernehmen Sie die Gartengeräte im Gartenhäuschen, müssen Sie dafür keine Steuer bezahlen.

Tipp: Bitten Sie den Notar, bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag zu benennen und ihren Wert festzulegen. So stellen Sie sicher, dass das Finanzamt bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer wirklich nur für die Immobilie berücksichtigt.

Wie oft wird die Grunderwerbssteuer fällig?

Wie der Name schon andeutet, ist die Grundsteuer eine Steuer auf den Erwerb von Grundbesitz im Sinne von § 1 GrEStG. Die Steuerpflicht entsteht also, wenn Sie eine Immobilie erwerben. Und weil der Kauf eine einmalige Sache ist, wird auch die Grunderwerbssteuer nur einmal erhoben.

Achtung: Verwechseln Sie die Grunderwerbssteuer nicht mit der Grundsteuer. Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die Sie auf Ihren Grundbesitz bezahlen. Sie wird jedes Jahr fällig.

Wie hoch ist die Abgabe?

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer ist der Kaufpreis der Immobilie. Von dem Kaufpreis wird dann ein bestimmter Prozentsatz als Abgabe festgelegt.

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Wie hoch der Prozentsatz ist, ist je nach Bundesland verschieden. Denn seit 2006 können die Bundesländer selbst festlegen, wie hoch sie die Abgabe ansetzen. Insgesamt bewegt sich der Steuersatz aber in einem Rahmen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Wer muss Grunderwerbssteuer bezahlen?

Jeder, der Grundbesitz erwirbt, muss dafür Grunderwerbssteuer abführen. Dabei wird die Abgabe für jede Immobilie fällig.

Ein Beispiel: Sie kaufen ein Grundstück, auf dem ein Haus steht. Das Grundstück und das Haus gehören aber nicht demselben Eigentümer, sondern zwei verschiedenen Personen. In diesem Fall tätigen Sie zwei Käufe. Deshalb erhebt das Finanzamt die Grunderwerbssteuer auch einmal für das Grundstück und einmal für das Haus.

Freibeträge, wie es sie bei anderen Steuerarten gibt, kennt die Grunderwerbssteuer nicht. Allerdings gibt es eine Freigrenze. Sie liegt bei 2.500 Euro. Bleibt der Wert des Immobilienkaufs unter dieser Marke, erhebt der Fiskus keine Abgaben.

Daneben gibt es noch ein paar andere Fälle, in denen ein Grundstückserwerb steuerfrei bleibt. Dazu gehört, wenn

  • der Ehegatte oder der Ex-Partner die Immobilie nach der Scheidung zur Vermögensauseinandersetzung kauft.
  • das Geschäft zwischen Verwandten in gerader Linie, deren Ehegatten sowie durch Stiefkinder getätigt wird.
  • die Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung auf einen neuen Eigentümer übergeht.
  • die Immobilie Gegenstand einer Schenkung ist oder zum Erbe gehört.

Aus Sicht des Finanzamts sind prinzipiell der Käufer und der Verkäufer Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag wird aber in aller Regel vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbssteuer bezahlt.

Kommt es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags, weil der Käufer zum Beispiel von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch macht oder weil der Vertrag widerrufen wird, erstattet das Finanzamt eine bereits bezahlte Grunderwerbssteuer auf Antrag zurück.

Wann steht die Zahlung der Steuer an?

Nachdem Sie beim Notar waren und den Kaufvertrag unterschreiben haben, informiert der Notar das Finanzamt über die Beurkundung. Das Finanzamt legt daraufhin die Höhe der Steuer fest und schickt Ihnen den entsprechenden Steuerbescheid per Post zu. Üblicherweise dauert das etwa sechs bis acht Wochen.

Sobald Sie den Steuerbescheid bekommen haben, haben Sie vier Wochen Zeit, um die Steuer zu bezahlen. Sie können zwar eine längere Frist für die Zahlung beantragen. Besser ist aber, wenn Sie die Grunderwerbssteuer möglichst zeitnah überweisen. Denn erst wenn die Steuerschuld beglichen ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

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Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das Finanzamt, dass die Grunderwerbssteuer für die jeweilige Immobilie bezahlt ist. Diese Meldung bekommen Sie als Käufer und auch der Notar. Erst anschließend können Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Denn für den Grundbucheintrag brauchen Sie den Nachweis.

Solange Sie die Grunderwerbssteuer nicht bezahlt haben und die dazugehörige Bescheinigung des Finanzamts nicht vorlegen können, können Sie also auch nicht als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch stehen.

Was passiert, wenn die Grunderwerbssteuer nicht bezahlt wird?

Der Immobilienkauf löst die Pflicht aus, die Grunderwerbssteuer zu bezahlen. Nachdem der Notar den Kaufvertrag beurkundet hat, informiert er das Finanzamt über den Kaufpreis und die sonstigen Vereinbarungen. Das Finanzamt erlässt daraufhin einen Steuerbescheid, den es dem Käufer zuschickt. Die Frist für die Zahlung der Steuer beträgt vier Wochen.

Bezahlen Sie als Käufer die Grunderwerbssteuer nicht, stellt Ihnen das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diesen Nachweis erfolgt kein Eintrag ins Grundbuch. Folglich werden Sie auch nicht als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch geführt.

Wird die Steuerschuld nicht beglichen, kann sich das Finanzamt aber auch an den Verkäufer wenden. Denn im Außenverhältnis haften der Käufer und der Verkäufer gesamtschuldnerisch. Dass im Kaufvertrag vereinbart ist, wer die Grundsteuer bezahlt, ist für das Finanzamt zweitrangig.

Sind Sie der Verkäufer, sollten Sie dem Käufer zunächst eine angemessene Frist zum Ausgleich der Steuerschuld setzen. Ist die Frist abgelaufen und die Grundsteuer noch immer offen, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Kosten, die entstehen, wenn der Vertrag rückgängig gemacht wird, müssen Sie zunächst übernehmen. Dafür entfällt mit der Rückabwicklung aber auch die Pflicht, die Grunderwerbssteuer zu bezahlen.

Anschließend können Sie rechtliche Schritte einleiten, um sich Ihr Geld wiederzuholen. Denn weil der Käufer seine vertraglichen Pflichten verletzt hat, ist Ihnen ein Schaden entstanden. Und Ihren Anspruch auf Schadensersatz können Sie einklagen.

Wird bei einem Widerruf des Kaufvertrags und der anschließenden Rückabwicklung Grunderwerbsteuer erstattet?

Wird ein Immobilienkauf innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, wird der erlassene Steuerbescheid wieder aufgehoben. Hat das Finanzamt die Grunderwerbssteuer noch nicht festgesetzt, können Sie auch beantragen, dass es keinen Steuerbescheid erlassen soll.

Um die Frist einzuhalten, müssen Sie eine Rückeintragung im Grundbuch zumindest beantragt haben. Doch viele Immobilienbesitzer kennen diese gesetzliche Vorgabe nicht. Das wiederum dürfte daran liegen, dass die Grunderwerbssteuer aus zwei unterschiedlichen Gründen rückwirkend wieder entfallen kann.

Ein Grund ist gegeben, wenn das Immobiliengeschäft innerhalb von zwei Jahren aufgehoben wird. Aus welchem Grund die Rückabwicklung erfolgt, spielt mit Blick auf die Erstattung der Grunderwerbssteuer keine Rolle.

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Der zweite Fall gestaltet sich so: Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Käufer beim Eintritt einer bestimmten Bedingung vom Kauf zurücktreten kann. Tritt diese Bedingung dann tatsächlich ein und macht der Käufer von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch, hat die Rückabwicklung des Vertrags zur Folge, dass das Finanzamt die Grunderwerbssteuer zurückzahlen muss.

Die Besonderheit hier ist, dass es keine zeitliche Befristung gibt. Auch wenn der Vertragsabschluss schon länger als 24 Monate zurückliegt, können Sie sich die bezahlte Grunderwerbssteuer also zurückholen.

⚠️Doch Vorsicht!

Haben Sie zunächst ein zeitlich befristetes Rücktrittsrecht vereinbart und die Widerrufsfrist dann mehrfach verlängert, weil die Bedingung für eine Rückabwicklung noch nicht ganz geklärt war, können Sie die zweite, günstigere Variante nicht nutzen.

Ist das Ereignis eingetreten und sind seitdem mehr als zwei Jahre vergangen, haben Sie keinen Anspruch mehr darauf, dass Ihnen das Finanzamt die Grunderwerbssteuer erstattet. Eine anschließende Fristverlängerung gilt in diesem Fall nämlich als eine neue Vereinbarung, die mit dem ursprünglichen Kaufvertrag nichts mehr zu tun hat. So jedenfalls hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil entschieden (BFH-Urteil vom 18.11.2009, Az. II R 11/08).

Im Kaufvertrag sollten Sie deshalb ein Rücktrittsrecht entweder von Anfang an für einen längeren Zeitraum oder komplett ohne zeitliche Befristung vereinbaren. Sollte es tatsächlich zu einer Rückabwicklung kommen, können Sie sich die bezahlte Grunderwerbssteuer so nämlich auf jeden Fall vom Finanzamt zurückholen. Denn wann die Bedingung eingetreten ist, ist dann nicht mehr an einen Zeitpunkt geknüpft.

Für den Antrag auf die Erstattung genügt ein formloses Schreiben. Sie müssen keinen Widerspruch verfassen und kein besonderes Formular verwenden. Es reicht, wenn Sie den Immobilienkauf und Ihre Steuernummer benennen.

Die andere Möglichkeit ist, dass Sie persönlich zum Finanzamt gehen und Ihr Anliegen dort vortragen. So können Sie sich nicht nur die Schreibarbeit sparen, sondern direkt offene Fragen klären.

Noch ein Tipp zum Schluss

Sie können sich die bezahlte Grunderwerbssteuer nicht nur bei einer Rückabwicklung des Immobiliengeschäfts vom Finanzamt erstatten lassen. Tauchen nach dem Kauf der Immobilie Mängel auf, können Sie sich mit dem Verkäufer auf eine Minderung des Kaufpreises einigen.

Die Höhe der fälligen Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem Preis, den Sie für den Erwerb des Grundbesitzes bezahlt haben. Wurde der Kaufpreis im Nachhinein aber gemindert, hat das Finanzamt die Steuer zu hoch angesetzt. Deshalb können Sie sich die zuviel bezahlte Grunderwerbssteuer zurückholen. Auch hier gilt aber die Frist von zwei Jahren.