Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das vor allem im Zusammenhang mit Baufinanzierungen eine Rolle spielt. Durch die Hypothek tritt der Eigentümer die Rechte an seiner Immobilie in einer bestimmten Höhe an die Bank ab. Damit dient die Hypothek als Sicherheit für das Darlehen, das die Bank im Gegenzug zur Verfügung stellt. Im Volksmund wird oft von einer Hypothek gesprochen, obwohl eigentlich eine Grundschuld oder ein Immobilienkredit gemeint ist. Was es genau mit der Hypothek auf sich hat und wann eine Rückabwicklung vom dazugehörigen Darlehen möglich ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Egal, ob Sie ein Haus bauen, eine Eigentumswohnung kaufen, Ihre Immobilie umbauen und modernisieren oder eine andere große Anschaffung tätigen wollen: In den meisten Fällen werden Sie dafür ein Darlehen brauchen. Und vielleicht werden Sie dann sagen, dass Sie eine Hypothek aufs Haus aufnehmen.
Oft wird es sich bei dem Kredit zwar gar nicht um eine Hypothek im juristischen Sinne handeln. Doch diese Bezeichnung ist im Volksmund einfach geläufig. Im Nachhinein kann sich Ihre Entscheidung für den Baukredit aber als Fehler entpuppen. Und spätestens dann steht die Frage im Raum, ob, wann und wie eine Rückabwicklung der Hypothek möglich ist.
Musterschreiben
Sehr geehrte(r) [Name des Empfängers],
ich schreibe Ihnen in Bezug auf meine Hypothek bei Ihrer Bank. Ich entscheide mich dafür, meine Hypothek rückabzuwickeln.
Allgemein gesprochen, ist eine Rückabwicklung eine Vereinbarung zwischen mir als Kreditnehmer und Ihnen als Kreditgeber, bei der ich meine Hypothek zurückzahle, zusammen mit allen Zinsen und Gebühren, die bis zu diesem Zeitpunkt angefallen sind.
Bitte bestätigen Sie mir in Ihrer Antwort, dass Sie den Rückzahlungsbetrag erhalten haben und die Hypothek abgeschlossen ist.
Ich bin Ihnen für Ihre Unterstützung bei der Rückabwicklung der Hypothek sehr dankbar.
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name]
Was ist eigentlich eine Hypothek?
Im juristischen Sinne steht der Begriff Hypothek für ein Grundpfandrecht. Die gesetzliche Grundlage für die Hypothek ergibt sich aus § 1113 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Darin heißt es nämlich:
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek).
(2) Die Hypothek kann auch für eine künftige oder eine bedingte Forderung bestellt werden.
Wenn Sie eine Hypothek vereinbaren, übertragen Sie die Rechte an Ihrer Immobilie an die Bank. Weil die Bank dadurch über eine Sicherheit verfügt, gewährt sie Ihnen im Gegenzug den beantragten Kredit. Sollte es dazu kommen, dass Sie das Darlehen nicht zurückzahlen können, darf die Bank die Immobilie in die Zwangsversteigerung geben. Anschließend kann sie den Verkaufserlös verwenden, um die offenen Forderungen zu begleichen.
Dass Sie eine Hypothek aufgenommen haben, wird in einem Vertrag festgehalten, den ein Notar beurkundet. Außerdem wird die Hypothek ins Grundbuch eingetragen.
Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Wie die Hypothek zählt auch die Grundschuld zu den Grundpfandrechten. Und die meisten Immobiliendarlehen sind heutzutage mit einer Grundschuld abgesichert. Die Grundschuld wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen und ermöglicht der Bank, die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verwerten.
Auch wenn die Grundschuld und die Hypothek auf den ersten Blick ähnlich scheinen, gibt es doch ein paar entscheidende Unterschiede:
- Eine Hypothek ist immer an eine konkrete Forderung gebunden. Im Unterschied dazu muss sich die Grundschuld nicht auf einen bestimmten Kredit beziehen oder beschränken.
- Zusammen mit der Tilgung des Darlehens sinkt die Hypothek. Je mehr Sie vom Kredit zurückgezahlt haben, desto geringer ist auch die Höhe, in der die dazugehörige Hypothek besteht. Die Grundschuld hingegen bleibt die ganze Zeit über in vollem Umfang erhalten.
- Haben Sie die letzte Rate des Darlehens bezahlt, ist damit automatisch auch die Hypothek vom Tisch. Die Bank kann dann an Ihrer Immobilie keine Rechte mehr geltend machen. Anders die Grundschuld. Sie bleibt auch dann bestehen, wenn Sie das Darlehen komplett getilgt haben. Und weil die Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen geknüpft ist, können Sie sie erneut nutzen, um ein neues Darlehen abzusichern, ohne dass ein erneuter Eintrag ins Grundbuch notwendig wird.
Möchten Sie den Eintrag aus dem Grundbuch löschen lassen, nachdem Sie das Darlehen abbezahlt haben, müssen Sie sich in beiden Fällen an einen Notar wenden. Er leitet die Daten und Unterlagen ans Grundbuchamt weiter.
Die Bedeutung im allgemeinen Sprachgebrauch
Juristisch gesehen, bezeichnet die Hypothek das Recht an Ihrer Immobilie, das Sie an die Bank abtreten. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist mit einer Hypothek aber oft der Baukredit als solches gemeint, der mit der Hypothek oder einer Grundschuld abgesichert ist.
Statt von einer Baufinanzierung, einem Immobiliendarlehen oder einem Baukredit ist dann auch von einem Hypothekenkredit oder einem Hypothekendarlehen die Rede. Und die Bauzinsen werden als Hypothekenzinsen bezeichnet.
Das Widerrufsrecht bei einer Hypothek
Eine Hypothek im Sinne einer Baufinanzierung zählt zu den Verbraucherkreditverträgen gemäß § 491 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), wenn Sie Verbraucher sind und den Vertrag mit einem Unternehmen schließen.
Als Kreditnehmer gelten Sie als Verbraucher, wenn Sie das Darlehen als Privatperson aufnehmen und für private Zwecke nutzen möchten. Es darf also nicht um eine Finanzierung gehen, die mit Ihrer selbstständigen oder gewerblichen Tätigkeit zusammenhängt. Bei Ihrem Vertragspartner muss es sich um ein Unternehmen handeln. Bei einem Darlehen wird das meist eine Bank sein.
Für Verbraucherkreditverträge gilt das gesetzliche Widerrufsrecht. Die Regelungen dazu ergeben sich aus § 495 und § 355 BGB. Durch das Widerrufsrecht haben Sie die Möglichkeit, innerhalb einer bestimmten Frist vom Darlehensvertrag zurückzutreten und die Rückabwicklung der Hypothek einzuleiten.
Die Widerrufsbelehrung
Wenn Sie den Kreditvertrag abschließen, muss Sie die Bank schriftlich über Ihr Widerrufsrecht belehren. Dazu ist sie gesetzlich verpflichtet. Es reicht nicht, wenn Sie der Bankberater nur im Gespräch darauf hinweist, dass Sie den Vertrag widerrufen können.
Tatsächlich kommen Banken Ihrer Informationspflicht aber meist an mehreren Stellen nach. So ist die Widerrufsbelehrung zum einen als Klausel in den Kreditvertrag integriert.
Zum anderen händigt Ihnen die Bank ein Formular namens „Europäische Standardinformationen für Verbraucherkredite“ aus. Darin ist ebenfalls eine Widerrufsbelehrung enthalten. Und wenn Sie das Darlehen online abschließen, steht die Belehrung zum Widerrufsrecht auch noch einmal im sogenannten Standard-Informationsblatt.
Die Widerrufsfrist
Den abgeschlossenen Kreditvertrag können Sie mindestens 14 Tage lang widerrufen. Die 14-tägige Widerrufsfrist schreibt der Gesetzgeber vor. Die Bank kann die Frist auf freiwilliger Basis aber verlängern. Und um sich kundenfreundlich zu präsentieren, nutzen auch einige Banken diese Möglichkeit und gewähren eine 30-tägige Widerrufsfrist.
Neben der regulären Frist kennt der Gesetzgeber ebenfalls eine verlängerte Widerrufsfrist. Sie greift, wenn in den Kreditunterlagen wesentliche Angaben fehlen. Die Darlehenssumme, die Laufzeit, die Zins- und Tilgungsleistungen oder auch Infos zur Vorfälligkeitsentschädigung zählen beispielsweise zu den Pflichtangaben.
Sind maßgebliche Daten unvollständig, beginnt die Widerrufsfrist erst, wenn die Bank die fehlenden Angaben ergänzt hat. Gleichzeitig verlängert sich die Widerrufsfrist auf einen Monat.
§356b BGB besagt, dass die Frist für einen Widerruf des Kreditvertrags startet, wenn Ihnen die Bank Ihre Ausfertigung der vollständigen Vertragsunterlagen ausgehändigt hat. Das kann, muss aber nicht unbedingt mit dem Datum zusammenfallen, an dem Sie den Vertrag unterschreiben. Denn maßgeblich ist nicht, wann Sie den Vertrag abschließen. Stattdessen zählt, wann Sie die kompletten Kreditunterlagen erhalten.
Die Folgen einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung für die Rückabwicklung der Hypothek
Die Bank ist nicht nur dazu verpflichtet, Sie über Ihr Widerrufsrecht zu informieren. Vielmehr muss die Widerrufsbelehrung auch ordnungsgemäß erfolgen. Ist die Belehrung unvollständig oder fehlerhaft, führt das dazu, dass die Widerrufsfrist nicht beginnt. Das wiederum kann zur Folge haben, dass Sie auch Jahre später noch vom Kreditvertrag zurücktreten und eine Rückabwicklung der Hypothek verlangen können.
Diesen Umstand konnten sich in jüngerer Vergangenheit viele Verbraucher zunutze machen.
Vor allem Baufinanzierungen, die nach dem 1. November 2002 zustande gekommen waren, sorgten wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrungen immer wieder für Schlagzeilen.
Weil die Widerrufsfrist nicht begonnen hatte, konnten etliche Verbraucher den sogenannten Widerrufsjoker ziehen und teils Jahre später noch eine Rückabwicklung der alten Hypothek erreichen. Ein Wechsel zu einem Hypothekendarlehen mit einem niedrigeren Zinssatz brachte dann mitunter mehrere tausend Euro Ersparnis ein.
Dass es zulässig ist, den Widerrufsjoker zu ziehen, hat der Bundesgerichtshof bestätigt (BGH-Urteil vom 12. Juni 2016, Az. XI ZR 501/15 und BGH-Urteil vom 21. Februar 2017, Az. XI ZR 381/16). Allerdings hat der Gesetzgeber auf die Rechtsprechung reagiert und nachträglich eine Widerrufsfrist eingeführt. Deshalb gilt seit 2016:
- Haben Sie Ihre Hypothek zwischen dem 1. September und dem 10. Juni 2010 aufgenommen, waren ein Widerruf und eine Rückabwicklung wegen fehlerhafter Belehrung nur bis zum 21. Juni 2016 möglich. Jetzt können Sie noch zurücktreten, wenn die Belehrung komplett fehlt.
- Für ein Darlehen, das Sie zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 abgeschlossen haben, gilt ein ewiges Widerrufsrecht, wenn die Widerrufsbelehrung fehlt oder fehlerhaft ist.
- Bei einem Kredit nach dem 21. März 2016 führt eine nicht vorhandene oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung zu einer Widerrufsfrist von maximal einem Jahr und 14 Tagen.
Die Beurteilung ist nicht immer leicht
Fehlerhaft ist die Widerrufsbelehrung zum Beispiel dann, wenn die Angaben zum Beginn der Widerrufsfrist nicht eindeutig sind. Oder wenn klare, richtige und vollständige Infos dazu fehlen, wie Sie den Vertrag wirksam widerrufen können und welche Folgen der Widerruf hat.
Als Laie werden Sie aber kaum beurteilen können, ob die Belehrung in Ihren Unterlagen ordnungsgemäß ist. Denn offensichtliche Fehler sind eher die Ausnahme. Meistens ist es so, dass kleine Wörter oder ergänzende Formulierungen zu Fehlern führen. In der Praxis kommen selbst die Gerichte teils zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Bevor Sie irgendwelche Schritte für die Rückabwicklung einer alten Hypothek einleiten, sollten Sie Ihre Unterlagen deshalb prüfen lassen. Ein Experte für Finanzverträge oder ein Anwalt kann eine erste Einschätzung dazu vornehmen, wie Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Widerruf stehen. Nützliche Infos und Hinweise zu diesem Thema finden Sie auch auf der Webseite der Verbraucherzentrale Hamburg.
Die Erklärung des Widerrufs
Um die Rückabwicklung der Hypothek zu erwirken, müssen Sie den dazugehörigen Vertrag widerrufen. Ein besonderes Formular gibt es dafür nicht. Und auch für die Formulierung gibt es keine verbindlichen Vorgaben. Es reicht, wenn Sie erklären, dass Sie von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen und vom Vertrag zurücktreten. Begründen müssen Sie den Widerruf nicht.
Damit Ihre Erklärung wirksam werden kann, muss sie allerdings in Textform erfolgen. Sie müssen den Vertrag also schriftlich widerrufen. Weil die Textform im Unterschied zur Schriftform keine eigenhändige Original-Unterschrift erfordert, können Sie Ihr Schreiben per E-Mail, Fax oder Kontaktformular online übermitteln.
Insgesamt sind Sie mit einem klassischen Brief, den Sie persönlich gegen eine Bestätigung abgeben oder per Einschreiben verschicken, aber besser beraten. Falls die Bank nämlich behaupten sollte, dass Sie Ihren Widerruf nicht oder nicht fristgerecht erhalten hat, können Sie so das Gegenteil belegen.
Denken Sie außerdem daran, dass alle Kreditnehmer den Vertrag gemeinsam widerrufen müssen. Haben Sie die Hypothek zusammen mit Ihrem Ehepartner aufgenommen, müssen Sie also auch zusammen den Rücktritt erklären. Sie alleine können in diesem Fall die Rückabwicklung der Hypothek nicht erwirken.
Die Rückabwicklung der Hypothek
Nach erfolgreichem Widerruf startet die Rückabwicklung der Hypothek. Der Ablauf hängt vom aktuellen Status des Darlehens ab. Treten Sie gleich nach Vertragsschluss zurück und hat die Bank bis dahin noch nichts ausgezahlt, passiert nichts weiter. Die Bank bestätigt lediglich den Widerruf und der Kreditvertrag hat sich erledigt.
Gab es bereits eine Auszahlung, müssen Sie den Darlehensbetrag erstatten. Dabei haben Sie für die Rückzahlung 30 Tage lang Zeit. Diese Frist ergibt sich aus § 357a BGB.
Außerdem kann es sein, dass die Bank Zinsen in Rechnung stellt. In diesem Fall werden die Zinsen für jeden Tag zwischen der Auszahlung und der Rückzahlung der Darlehenssumme fällig. Die Höhe der Zinsen ergibt sich aus dem vereinbarten Zinssatz für das Darlehen.
Der Widerruf eines alten Vertrags
Etwas komplizierter wird die Rückabwicklung, wenn Sie von einer alten Hypothek zurücktreten. Hier müssen Sie der Bank zunächst die Darlehenssumme, die noch nicht getilgt ist, zurückzahlen. Die Bank erstattet Ihnen im Gegenzug bereits geleistete Zahlungen für die Tilgung und die Zinsen.
Außerdem berechnet die Bank einen Wertersatz. Er wird dafür fällig, dass Ihnen die Bank das Darlehen zur Verfügung gestellt hatte. Normalerweise wird der Wertersatz mit dem Zinssatz ermittelt, der für die Hypothek vereinbart war. Sind die Hypothekenzinsen bei Ihrem Darlehen höher als der Zinssatz, der bei Vertragsabschluss marktüblich war, können Sie versuchen, diesen niedrigeren Zinssatz für den Wertersatz auszuhandeln.
Während die Bank Anspruch auf den Wertersatz hat, können Sie einen Nutzungsersatz verlangen. Schließlich konnte die Bank mit Ihrem Geld wirtschaften. Den Anspruch auf einen Wertersatz können Sie aber nur geltend machen, wenn Sie die Hypothek vor dem 13. Juni 2014 aufgenommen hatten. Für spätere Verträge greift eine Gesetzesänderung, durch die die Bank die Nutzung nicht mehr ersetzen muss.
Sobald alle Zahlungen erfolgt sind, ist die Rückabwicklung abgeschlossen und Sie werden so gestellt wie vor der Aufnahme der Hypothek. Sie können dann auch veranlassen, dass die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht wird.