Rückabwicklung des Hauskaufes wegen Mängel

Aktualisiert am von Ömer Bekar

Infos zu Rückabwicklung Hauskauf Mängel
Mängel können eine Rückabwicklung vom Hauskauf begründen.

Der Kaufvertrag ist unterschrieben und die Schlüssel sind übergeben. Doch endgültig abgeschlossen ist der Immobilienkauf damit noch nicht. Denn in bestimmten Fällen können sowohl der Käufer als auch der Verkäufer ein Rücktrittsrecht nutzen und verlangen, dass der Kaufvertrag rückgängig gemacht wird. Dabei sind es vor allem Zahlungsverzug oder Mängel, die zu einer Rückabwicklung vom Hauskauf führen können. Was das genau bedeutet und wie der Rücktritt vom Kaufvertrag funktioniert, erklären wir in diesem Beitrag.

Auf den ersten Blick scheinen der Rücktritt und der Widerruf von einem Kaufvertrag ziemlich ähnlich. Tatsächlich sind die Unterschiede aber groß.

So kann ein Widerrufsrecht auf freiwilliger Basis in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Das Widerrufsrecht ermöglicht dann beiden Seiten, den Vertrag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen. Eine Angabe von Gründen ist in diesem Fall nicht notwendig.

Auch das Rücktrittsrecht kann im Kaufvertrag vereinbart werden. Auf diese Weise können beide Seiten regeln, unter welchen Bedingungen der Käufer oder der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten kann. Auch eine mögliche Entschädigung im Fall eines Rücktritts kann festgelegt werden.

Doch wenn im Kaufvertrag kein Rücktrittsrecht vereinbart wurde, greift das gesetzliche Rücktrittsrecht. Während das Widerrufsrecht also eine freiwillige Vereinbarung ist, ist das Rücktrittsrecht immer gegeben. Nur kann es sich eben um das gesetzliche oder das vertragliche Rücktrittsrecht handeln.

Rückabwicklung Hauskauf: Zahlungsverzug als Grund

Wurde im notariellen Kaufvertrag kein Widerrufs- oder besonderes Rücktrittsrecht vereinbart, können Sie als Verkäufer in aller Regel nur dann vom Vertrag zurücktreten, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät.

Gleichzeitig bleibt ein Rücktritt wegen Zahlungsverzugs aber auch Ihnen als Verkäufer vorbehalten. Der Käufer kann deswegen nicht vom Immobilienkauf zurücktreten.

Spielt seine Bank bei der Finanzierung nicht mit, kann er den Kauf also nicht einfach rückgängig machen. Allerdings kann es durchaus Sinn machen, wenn Sie sich mit dem Käufer einigen und ihm eine Art Sonderkündigungsrecht einräumen. Schließlich haben Sie am Ende auch nichts davon, wenn der Käufer die Immobilie nicht bezahlen kann.

Wann ist der Käufer in Zahlungsverzug?

Der Eintritt des Zahlungsverzugs richtet sich nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag. Und grundsätzlich gerät der Käufer erst in Verzug, wenn die Zahlung des Kaufpreises fällig war und er eine Mahnung bekommen hat.

Allerdings ist es in der Praxis üblich, dass im Kaufvertrag entweder ein bestimmtes Datum steht. Oder es ist vereinbart, dass der Käufer vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung bekommt, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Das kann zum Beispiel sein, dass die Auflassungsvermerkung im Grundbuch eingetragen wird.

In der Fälligkeitsmitteilung setzt der Notar dann eine Frist, bis wann der Käufer den Kaufpreis bezahlen muss. Damit liegen die Vorgaben gemäß § 286 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vor. Folglich kann der Käufer auch ohne zusätzliche Mahnung im Zahlungsverzug sein, wenn die Immobilie am Stichtag nicht oder nur anteilig bezahlt ist.

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Welche Rechte kann ich als Verkäufer dann geltend machen?

Im Prinzip könnten Sie bei Zahlungsverzug des Käufers sofort weitere Schritte einleiten. Tatsächlich brauchen Sie aber ein bisschen Geduld. Das liegt daran, dass ein Notar die Mitteilung, dass und bis wann die Zahlung fällig ist, als normalen Brief verschickt. Dadurch kann der Notar aber nicht belegen, dass sein Schreiben beim Käufer angekommen ist.

Aus diesem Grund wird der Notar dem Käufer meist eine Nachfrist setzen. Erst wenn auch diese Frist abgelaufen ist und der Käufer nach wie vor nicht bezahlt hat, können Sie Ihre Rechte geltend machen. Und dazu gehört folgendes:

Verzugszinsen

Gemäß § 288 BGB können Sie Verzugszinsen vom Käufer verlangen. Die übliche Höhe liegt bei fünf Prozentpunkten über dem aktuellen Basiszinssatz. Es sei denn, im notariellen Kaufvertrag wurde eine andere Zinshöhe vereinbart. Dann gilt die Vereinbarung.

Rücktritt und Rückabwicklung des Kaufvertrags

Sie können Ihren Rücktritt vom Kaufvertrag erklären und die Rückabwicklung verlangen. Da das vom gesetzlichen Rücktrittsrecht abgedeckt ist, ist eine gesonderte Vereinbarung im Vertrag dafür nicht notwendig. Genauso müssen Sie dem Käufer nicht unbedingt eine Frist setzen. An dieser Stelle können Sie sich nämlich auf § 323 BGB berufen.

Schadensersatz

Kommt das Immobiliengeschäft doch nicht zustande, bleibt auch ein finanzieller Schaden meist nicht aus. Doch als Verkäufer können Sie nach § 280 BGB vom Käufer Schadensersatz verlangen.

Dabei können Sie zum Beispiel die Kosten für die Mahnung oder den Rechtsanwalt einfordern, die Ihnen bei der Verfolgung Ihrer Rechte entstanden sind. Auch die Notarkosten für das Aufsetzen, Beurkunden und Rückabwickeln des Immobilienvertrags können Sie sich vom Käufer erstatten lassen.

Hat der Käufer bereits einen Nutzen aus der Immobilie gezogen, zum Beispiel weil er direkt seit Abschluss des Kaufvertrags darin wohnt, muss er Ihnen auch den Mietwertvorteil ersetzen. Gleiches gilt für einen Gewinn, den Sie gehabt hätten, wenn es Ihnen möglich gewesen wäre, den Verkaufserlös anzulegen. Allerdings müssen Sie hier nachweisen, dass Ihnen tatsächlich ein Gewinn entgangen ist.

Können Sie die Immobilie später nur zu einem geringeren Preis verkaufen, können Sie als Schadensersatz auch die Differenz vom ursprünglichen Käufer verlangen. Doch weil auch Sie in der Pflicht sind, den Schaden gering zu halten, müssen Sie sich um einen vernünftigen Preis bemühen. Sie können die Immobilie also nicht einfach zum Schnäppchenpreis veräußern und sich den Rest dann vom Käufer holen.

Wie läuft die Rückabwicklung des Kaufvertrags ab?

Möchten Sie von Ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen, müssen Sie die Rückabwicklung des Kaufvertrags schriftlich beim Notar beantragen. Solange der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt hat, wird er in aller Regel auch noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch stehen. Falls doch, können Sie verlangen, dass die Immobilie wieder auf Sie übertragen wird.

Im nächsten Schritt kann der Notar verlassen, dass die Auflassungsvermerkung im Grundbuch gelöscht wird. Dafür braucht der Notar zwar die Zustimmung des Käufers. Doch wenn Ihr Rücktritt wirksam ist, ist der Käufer gemäß § 346 BGB dazu verpflichtet, der Löschung zuzustimmen.

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Danach können Sie Ihre Ansprüche auf Schadensersatz einfordern. Denn im Ergebnis müssen Sie finanziell wieder so gestellt sein, als hätte es den Kaufvertrag nicht gegeben.

Gibt es eine Alternative zum Rücktritt?

Natürlich kann gut sein, dass Sie gar nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, sondern an dem Immobiliengeschäft festhalten wollen. Dann haben Sie zwei Möglichkeiten:

  • Zwangsvollstreckung: Im Kaufvertrag kann eine sogenannte Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vorgesehen sein, falls der Käufer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt. Ist die Vereinbarung wirksam, können Sie direkt eine Zwangsvollstreckung gegen den Käufer einleiten. Ein Gerichtsverfahren, um einen Titel zu erwirken, ist nicht notwendig.
  • Klage: Gibt es keine Vereinbarung zur Zwangsvollstreckung im Kaufvertrag, können Sie vor Gericht auf Zahlung des Kaufpreises klagen.

Rückabwicklung Hauskauf: Mängel als Ursache

Sind Sie der Käufer und tauchen an der Immobilie unerwartete Mängel und Schäden auf, ist das natürlich ärgerlich. Dass Sie den Verkäufer wegen der Mängel in die Pflicht nehmen und sogar eine Rückabwicklung vom Hauskauf durchsetzen können, ist aber nicht gesagt. So spielt zum Beispiel eine große Rolle, ob Sie eine gebrauchte Immobilie oder einen Neubau erworben haben.

Wie sieht es mit dem Rücktrittsrecht bei einer Bestandsimmobilie aus?

Kaufen Sie eine bestehende, gebrauchte Immobilie, wird die Gewährleistung im Kaufvertrag in aller Regel ausgeschlossen. Sie erwerben die Immobilie also nach dem Motto „gekauft wie gesehen“. Deshalb können Sie im Nachhinein meist auch nicht mehr fordern, dass der Verkäufer mögliche Mängel repariert oder Schadensersatz leistet.

Dabei umfasst der Gewährleistungs-Ausschluss üblicherweise sowohl Sachmängel als auch Rechtsmängel. Ein Sachmangel wäre zum Beispiel ein Schaden durch Feuchtigkeit oder auch eine fehlende Baugenehmigung. Wurde die Immobilie mit öffentlichen Mitteln gefördert und müssen Sie die Wohnungen im Haus deshalb zu einem bestimmten Preis vermieten, wäre das ein Rechtsmangel.

Schließt der Kaufvertrag nur Sachmängel aus, haftet der Verkäufer bei Rechtsmängeln zwar weiterhin. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil bestätigt (BGH-Urteil vom 14.09.2018, Az. V ZR 165/17).

Ansonsten können Sie aber nur dann eine Rückabwicklung vom Hauskauf erwirken, wenn Ihnen der Verkäufer die Mängel arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie vertraglich garantiert hat.

Was heißt arglistige Täuschung?

Eine arglistige Täuschung im Sinne von § 123 BGB ist gegeben, wenn der Verkäufer die Mängel kannte und sie Ihnen absichtlich verschwiegen hat. Und das, obwohl ihm klar sein musste, dass die Mängel für Sie ebenfalls relevant sind. Dann ist auch die Verjährung anders:

  • Sofern Ihre Rechte auf Gewährleistung im Kaufvertrag nicht ausgeschlossen sind, verjähren sie nach fünf Jahren ab der Übergabe der Immobilie an Sie.
  • Im Unterschied dazu verjähren Ihre Ansprüche bei arglistiger Täuschung erst zum Ende des dritten Jahres, in dem Sie von dem Mangel erfahren haben oder Ihr Anspruch entstanden ist. Ab dem Moment, ab dem Sie von den Mängeln wissen, haben Sie also drei Jahre Zeit, um Ihre Rechte durchzusetzen. Wie lange die Beurkundung des Kaufvertrags zurückliegt, ist nebensächlich.

Die Verjährung von Mängelansprüchen ist in § 438 BGB geregelt. Der große Haken ist nur, dass es sehr schwierig ist, dem Verkäufer Arglist nachzuweisen. Denn dazu muss es schon eindeutige Hinweise darauf geben, dass der Verkäufer die Mängel kannte und sie ganz gezielt nicht erwähnt hat.

Was gilt bei einem Neubau?

Ist die erworbene Immobilie ein Neubau, muss der Bauträger bei Mängeln einstehen. Anders als bei einer gebrauchten Immobilie ist es bei einem Neubau nicht möglich, die Gewährleistung auszuschließen. Deshalb können Sie Ihre Rechte geltend machen, wenn Mängel vorhanden sind.

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Wie kann ich mein Gewährleistungsrecht einfordern?

Haben Sie einen Anspruch auf Gewährleistung, müssen Sie dem Verkäufer oder Bauträger zuerst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung einräumen. Sie müssen der Gegenseite also etwas Zeit geben, um die Mängel zu beseitigen. Im Allgemeinen gilt dabei eine Frist von 14 Tagen als angemessen. Je nach Mangel oder Schaden kann aber auch eine deutlich längere Frist notwendig sein.

Tut sich innerhalb der Frist nichts oder bleibt auch ein zweiter Versuch, den Schaden zu beheben, ohne Erfolg, haben Sie zwei Möglichkeiten:

  • Bei einem erheblichen Mangel können Sie entweder den Kaufpreis mindern. Oder Sie können vom Kaufvertrag zurücktreten. Im Rahmen der Rückabwicklung vom Hauskauf können Sie außerdem Schadensersatz verlangen.
  • Bei einem nicht ganz so wesentlichen Mangel können Sie selbst einen Handwerker damit beauftragen, den Schaden zu beheben. Die entstandenen Kosten geben Sie dann an den Verkäufer weiter.

Wie viel Schadensersatz kann ich verlangen?

Hat Ihre gekaufte Immobilie einen wesentlichen Mangel, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz. Dabei unterscheidet die Rechtsprechung zwischen dem kleinen und dem großen Schadensersatz.

Beim kleinen Schadensersatz wird der Kaufvertrag nicht aufgelöst. Sie können dann dem Verkäufer die Kosten in Rechnung stellen, die notwendig waren, um den Mangel zu beseitigen.

Beim großen Schadensersatz treten Sie wegen der Mängel vom Kaufvertrag zurück und verlangen die Rückabwicklung vom Hauskauf. In diesem Zuge können Sie alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem geplatzten Immobilienkauf zurückverlangen.

Zusätzlich dazu können Sie die Kosten einfordern, die Ihnen wegen der mangelhaften Gegenleistung entstanden sind. Sie können also fordern, dass Ihnen der Verkäufer unter anderem folgende Posten erstattet:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Provision des Immobilienmaklers
  • Kosten für den Notar und das Grundbuchamt
  • Aufwendungen im Zusammenhang mit der Baufinanzierung
  • Investitionen in die Immobilie, etwa weil Sie bereits mit der Renovierung oder Einrichtung begonnen hatten
  • alle Verfahrenskosten, zum Beispiel für Gutachten, Ihren Anwalt und das Gericht

Dass Sie solche Kosten einfordern können, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden (BGH-Urteil vom 12.03.2009, Az. VII ZR 26/06).

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⚠️Fazit zur Rückabwicklung vom Hauskauf

Ein Rücktritt vom Immobilienkauf hat für den Verkäufer wie für den Käufer weitreichende Folgen. Deshalb gibt es im Kaufvertrag oft verschiedene Bestimmungen und Vereinbarungen, die den Rücktritt regeln. Unbedingt notwendig sind die Regelungen zwar nicht. Denn wenn im Kaufvertrag nichts vereinbart ist, gilt ohnehin das gesetzliche Rücktrittsrecht.

Je nach Situation kann eine entsprechende Klausel aber trotzdem sinnvoll sein. Zum Beispiel dann, wenn die Baufinanzierung noch nicht bewilligt ist oder eine Vertragspartei im Ausland wohnt.

Denken Sie über eine Rückabwicklung des Hauskaufs nach, sollten Sie gut abwägen. Vielleicht lässt sich einfacher und schneller eine Lösung erzielen, wenn Sie wegen des Mangels der Immobilie einen geminderten Kaufpreis aushandeln können. Bei einer Täuschung oder einem Irrtum kommt eventuell auch in Betracht, den Vertrag anzufechten.

So oder so sollten Sie sich aber auf jeden Fall von einem Anwalt oder einem Eigentümerverband beraten lassen, bevor Sie etwas unternehmen.